개인회생시 전세 보증금 포함여부, 면제재산 공제여부, 전세 보증금 반환여부

안녕하세요. 채무비교전문분석가 '채비서' 입니다.

오늘은 개인회생 시 많이 혼동되는 부분인 전세 보증금 포함여부, 면제재산 공제여부, 전세 보증금 반환여부에 대해 알아보겠습니다.

 

오늘의 주제

 

1. 개인회생시 전세 보증금 포함여부
2. 개인회생시 면제재산 공제여부
3. 개인회생시 전세 보증금 반환여부
4. 임대차계약 압류금지(면제재산) 범위

 

세부 내용

 

 

1. 전세 자금 대출 유형

내 자금으로 전세 보증금을 충당하면 문제가 없지만 부족할 경우 은행의 전세 자금 대출을 받아 보충합니다.

전세 자금대출이 나오는 방법은 두 가지입니다.

 

1) 담보대출

- 임차보증금 반환 채권에 질권설정된 경우 또는 채권양도 담보대출

- 집주인에게 전세권 설정등기, 대부분 저축은행, 신협, 새마을금고, 지역농협 등에서 대출이 시행합니다​

 

2) 무담보대출(신용대출)

보증서 담보(한국주택금융공사, 서울보증보험 등) 대출​, 대부분 제1금융기관인 국민은행, 우리은행, 기업은행, 하나은행 등 대형은행에서 대출이 시행합니다

 

2. 전세 자금 대출 포함 여부

 

1) 담보대출(전세 보증금반환 양도 계약) : 미포함, 개별 변제

▶ 임차보증금 반환 채권에 질권설정 및 채권양도담보로 전세 자금대출이 나왔다면 이는 “별제권”채무이어서 개인회생에 포함되지 않고, 별도로 납부해야 합니다.

▶ 대부분 저축은행, 신협, 새마을금고, 지역농협 등에서 대출이 시행합니다

▶ 전세 기간이 종료되면, 전세 보증금을 임대인은 전세 자금대출 은행에 직접 상환해야 하고,, 임차인(신청인)에게 남은 보증금만 반환합니다.(전세 보증금반환 양도 계약)

이때는 연장불가하고 바로 퇴거해야 합니다.

* 질권설정 확인방법 : 대출계약서 또는 부채증명서를 확인해 보거나,, 임대계약서 확인 또는 대출을 받은 은행 또는 보증사에 문의하여 확인

▶ 전세 계약 해지 시에는 본인이 받은 전세자금 대출금을 제외하고 나머지만 반환받게 됩니다.

 

예) 서울에 사는 신청인의 전세 보증금이 2억원이고, 1억원이 “질권”으로 전세대출이 된 경우

- 청산(재산)가치 4,500만원 (=2억 -1억 - 5,500만원 면제재산)

- 전세 만기 시 내 돈 회수 1억원(=2억- 1억)

 

▶ 보증금에서 전세 자금 대출을 제외하므로 나의 청산가치가 낮아지는 장점이 있으나, 매월 개인회생 월변제금 외에 담보 은행에 별도로 변제해야 하고 전세 계약기간 만료 후 담보대출 은행이 전세자금 대출반환을 요청하는 것이 단점입니다.

 

​2) 무담보대출 : 포함하여 변제

 

▶ 보증서담보(한국주택금융공사)로 전세 자금대출이 나왔다면, 이는 개인회생채권에 포함시켜, 매달 법원에 납부하는 변제금만 잘 납부하면, 전세기간종료 시 임대인에게서 임차인의 보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다.

​▶ 대부분 제1금융기관인 국민은행, 우리은행, 기업은행, 하나은행 등 대형은행에서 대출이 시행합니다

▶ 별제권이 아닌 일반의 신용채무처럼 처리되므로 변제받을 수 없는 채권액은 면책이 된다는 게 장점이며, 전세자금 대출을 포함한 전세 보증금 전액을 나의 청산가치에 포함되어 청산가치 이상 변제해야 해서 그만큼 소득이 발생하는지 확인이 필요합니다.

 

예) 서울에 사는 신청인의 전세 보증금이 2억원이고, 1억이 “보증서” 전세 대출이 된 경우

이 경우 1억원의 전세 대출도 개인회생채권에 포함하여 진행을 합니다.

- 청산가치 1억 4,500만원(=2억 – 5.500만원 면제재산)

- 전세 만기 시 2억원 회수

 

▶ 청산가치가 올라가서 신용채무가 청산가치보다 많아야 하며, 월 변제금도 올라가지만, 회생 종료 후 임대인으로부터 전세 보증금 2억을 모두 임차인(신청인)이 받을 수 있습니다.

계약 연장도 가능합니다.

* 신용회복위원회 채무조정은 전제자금 대출이 질권설정여부와는 상관없이 모두 미포함입니다.

 

 

 3. 임대차계약 압류금지(면제재산) 범위

 

* 임차보증금이 한도범위를 초과해도 면제재산 신청을 하면 되기에 임차보증금 한도는 의미가 없습니다.

서울의 경우 임차보증금 한도가 1억 6500만원 이내시 5500만원이지만, 앞의 사례처럼 총보증금이 2억원이어도 면제재산 5,500만원 신청하면 공제해 줍니다.

 

4. 결론

개인회생 시 채무금액, 월소득, 부양가족. 재산 등이 다르기에 전세 보증금 대출이 개인회생채권에 포함되는 게 좋은 지는 개인상황 등에 따라 다릅니다.

채비서 소견으로는 전세 자금대출에 질권 미설정인 경우 개인회생을 진행하는 것이 좋다고 생각합니다.

물론 청산가치가 올라가서 월변제금이 많아지지만 회생 종료 시 면책효과로 채무탕감까지 기대할 수 있고 전세기간종료 시 임대인에게서 임차인의 보증금을 전액 돌려 받을수 있기 때문입니다.

 

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끝인사

 

• 이상으로 개인회생 시 전세 보증금 포함여부, 면제재산 공제여부, 전세 보증금 반환여부 내용을 마치겠습니다.
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