전세대출 보유 시 개인회생, 개인워크아웃 처리방법

 

안녕하세요. 채무비교분석전문 '채비서' 입니다.

 

오늘의 주제

 

- 전세대출 보유 시 개인회생, 개인워크아웃 처리방법

- 전세대출 유형

- 개인회생 시 전세대출 처리방법

- 개인워크아웃 시 전세대출 처리방법

- 전세대출 연장 여부

 

세부 내용

지난 번에서 다룬 보증서 담보대출 보유 시 개인회생과 신용회복위원회 채무조정제도에서 어떻게 처리되는지 알아봤습니다.

보증서 담보대출 개인회생, 개인워크아웃 시 처리 방법

 

오늘은 보증서 담보대출 중 대출 상품이 다양한 ‘전세대출’의 경우  어떻게 처리되는지 자세히 알아보겠습니다.

개인회생의 경우는 전세대출에 채권보전조치 유무에 따라 포함여부가 달라집니다. 전세대출 상품이 워낙 다양해서 개인회생 시 본인이 대출받은 은행에 채권보전조치 유무를 직접 확인해야 합니다.

신용회복위원회는 전세대출이 대위변제 전이면 포함 불가합니다.

 

내 자금으로 전세 보증금을 모두 충당하면 문제가 없지만 부족할 경우 대부분은 금융기관의 전세대출을 받아 보충합니다.은행의 전세대출은 대부분 보증기관(한국주택금융공사 등)을 끼고 보증서 전세대출을 실행하는데, 이 보증서 전세대출에 대해 채무조정(개인회생 또는 개인워크아웃) 시 은행의 채권보전조치(질권설정 또는 채권양수도 계약 등) 유무에 따라, 개인회생과 신용회복위원회 개인워크아웃 채무조정 포함 방식이 다릅니다.

* 채권보전조치가 돼 있으면 개인회생과 개인워크아웃 모두 포함 불가.

채권보전조치란?

임차인이 임대인에게 임차보증금을 돌려받을 권리(임차보증금 반환채권)를 대출은행과 보증기관에 담보로 제공하는 것을 말합니다.

한국주택금융공사의 경우, 전세자금 보증을 2억원 초과하여 이용 시 채권보전조치가 필요합니다.

* 임차인이 공사 보증금액 2억원을 초과하여 전세대출을 받으면 채권보전조치가 필요하며, 이 채권보전조치로 인해 은행 및 공사는 임차인이 계약 종료 시 반환받을 임차보증금에 선순위 권리(임차보증금을 가장 먼저 돌려받을 권리)를 확보하게 되므로 임대인은 계약 종료 시 임차보증금을 직접 채권자인 은행 및 공사에 반환하여야 합니다.

전세대출의 채권보전조치 종류 3가지

 

1) 질권설정

임차인이 현재 및 장래에 부담하는 채무(전세대출금반환채무)를 담보하기 위해 전세 만료 후 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리에 대해 질권을 설정하는 것으로, 임대인의 협조가 필요합니다.

2) 채권양도

전세 만료 후 반환받을 권리를 은행 및 공사에게 양도를 하는 방식으로 임차보증금 전액을 채권 양도하는 것을 말하며, 임대인의 협조가 필요.

3) 전세권부 근저당 설정

전셋집 부동산등기사항전부증명서(구. 등기부등본)에 전세권을 설정하고 그 전세권에 전세권부 근저당권을 설정하는 것을 말하며, 전세권은 보증부대출금액 이상, 전세권부 근저당권은 보증부대출금액을 채권최고액으로 설정합니다.

이 전세권부 근저당권 설정을 위해서는 전세권 설정이 우선되어야 해서, 임대인의 협조가 필요하며, 대출 실행과 동시에 전셋집에 대출금액만큼 1순위 전세권부근저당권을 설정해야 합니다.

채권보전조치가 필요한 대상

- 보증한도를 우대(더 많은 대출금)받고자 하는 분

- 전세보증금 2억이 초과하는 분

- 채권보전조치 필수 조건부 보증(집단 및 일부 특례보증 등) 이용하는 분

- 심층심사 대상자로서 신용도판단정보, 해제정보 보유한 분 또는 재직사업장의 존속기간 5년 미만인 분

보증기관 : 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등

 

전세대출 유형

 

1) 채권보전조치가 있는 전세대출 : 담보대출로 간주   

은행이 전세대출에 채권보전조치를 하고 보증기관을 끼고 대출을 실행하는 경우로, 전세만료 시 임대인(집주인)에게 대출금을 회수하는 방식

 

2) 채권보전조치가 없는 전세대출 : 신용대출로 간주

은행이 전세대출에 채권보전조치 없이 보증기관을 끼고 대출을 실행하는 경우로, 전세만료 시 임차인(세입자)에게 대출금을 회수하는 방식

 * 은행의 전세대출은 채권보전조치가 없는 보증서 전세대출이 많습니다.

 

개인회생 시 전세대출 처리방법

 

* 개인회생은 모든 대출에 대해(전세대출 등) 연체가 있든 없든 접수 가능

  ▶ 전세대출금 대위변제 전, 개인회생 신청 시

     1) 채권보전조치가 있으면 별제권으로 미포함, 자체 상환  

     2) 채권보전조치가 없으면 신용채무로 포함

      * 주의 : 보증기관은 보증인으로 개인회생 채권자 목록에 기재해야 함   

  ▶ 전세대출금 대위변제 후, 개인회생 신청 시

     1) 채권보전조치가 있으면 은행(10%), 보증기관(90%) 모두 별제권, 미포함

     2) 채권보전조치가 없으면 은행(10%), 보증기관(90%) 신용채무로 포함

 

1) 채권보전조치가 있는 전세대출 : 담보대출

 

  ▶ 보증금 반환채권에 질권설정 및 채권양수도 계약으로 전세대출 실행하면 이는 ‘별제권’ 으로 개인회생에 포함되지 않고, 별도로 납부해야 합니다.

  ▶ 은행과 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, LH공사 등 계약서 확인

  ▶ 전세만료 시, 집주인은 전세보증금을 해당 은행에 직접 반환해야 하고, 임차인에게 남은 보증금만 반환하면 됩니다. 이때는 임차인은 계약연장 불가하고 퇴거해야 합니다.

  ▶ 개인회생을 신청했다고 해서 중간에 쫓겨나지 않으며, 주택임대차보호법에 의해 임대기간 종료까지는 거주할 수 있으나 협의는 필요합니다.

예) 서울, 총 전세보증금이 2억원(내돈 8천)이고, 1.2억이 ‘질권’ 전세대출이 된 경우      - 청산(재산)가치  2500만원 (=2억-1.2억-5500만원, 면제재산)      - 전세계약 만료 시 내돈 8천만원 회수

 

▶ 전체 보증금에서 전세대출과 면제재산을 공제하므로 나의 청산가치가 낮아지고 월 변제금도 낮게 산정되는 장점이 있으나,

▶ 매월 개인회생 월 변제금 외에 전세대출 월변제금을 은행에 별도로 변제해야 하고, 전세 만료 후 재계약이 어려운 단점이 있습니다.

* 전세 만료 시에는 집주인은 전세대출 원금을 지체없이 은행에 반환해야 합니다.(반환 시 질권 설정 및 채권양수도 계약은 소멸)

서울의 경우 임차보증금 한도 1억 6500만원 이내 시 압류금지 금액이 5500만원이지만 앞의 예처럼 총 보증금이 2억원이라도 면제재산으로 5500만원 신청하여 공제 가능함.

 

▶ 임대인(집주인)이 인지를 못해 전세 만료 시 보증금을 임차인에게 주면 임차인은 즉시 대출 은행에 반환해야 합니다. 만약 반환되지 않으면 원금은 임대인 책임이 되고, 연체된 이자는 임차인 책임이 됩니다.

원금과 이자 반환이 안되면 대출 은행과 보증기관은 임대인과 임차인을 대상으로 민, 형사 소송을 진행하게 되니 주의하시기 바랍니다.

▶ 반대로 전세대출이 신용대출인데 임대인이 임차인에게 안주고 은행으로 송금해서 문제가 발생하는 경우는 개인회생과는 별개로 임대인이 책임을 져야 하니 신경을 써야 합니다. (이런 경우는 거의 드뭅니다)

▶ 내가 받은 전세대출이 담보대출인지 모를 경우, 대출 은행에 문의하거나 아래 한 가지라도 확인되면 담보대출입니다.

  - 대출 은행 질권 확인

  - 보증기관(한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험) 질권확인

  - 본인의 담보 문자나 메일 확인

  - 집주인이 받은 담보 안내서 확인

  - 채권 양수도 통지서나 양도계약 확인

  - 권리침해유무확인서 제출 유무 확인(대출 당시 채권사에서 요청한 서류)​​

 

2) 채권보전조치가 없는 전세대출 : 신용대출

 

▶ 대출은행에서 채권보전조치 없이 대출 나가면 보증서 신용대출입니다.

시중은행과 인터넷 전문은행(카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크)이 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(주택도시기금)를 보증기관으로 해서 채권보전조치 없이 대출이 실행됩니다. (시중은행은 확인 필요) 

▶ 보증서 신용대출은 개인회생 시 별제권이 아닌 일반 신용채무처럼 처리되어 전세계약 만료 시 임차인은 임대인에게서 보증금 전액을 돌려받을 수 있습니다.

예) 서울, 총 전세보증금이 2억원(내돈 8천)이고, 1.2억이 ‘보증서’ 전세대출이 된 경우      - 청산(재산)가치 1억 4500만원 (=2억-5500만원, 면제재산)      - 전세계약 만료 시 2억원 회수

 

▶ 전세대출을 공제하지 않아 청산가치가 올라가서 월 변제금이 많이 증가되지만 전세만료 시 임대인으로부터 전세보증금 2억을 모두 임차인이 받을 수 있고 전세계약 연장도 가능합니다.

▶ 개인회생 시 전세대출이 청산가치에 반영되기에 월 소득이 많아야 하며, 청산가치보다 신용채무가 많아야 신청자격이 됩니다.

 * 신청 부적격 :  신용채무 < 청산가치

 

개인워크아웃 시 전세대출 처리방법

개인회생은 전세대출이 채권보전조치 유무에 따라 청산가치, 월 변제금, 접수 여부가 달라집니다.

반면 신용회복위원회는 전세대출의 채권보전조치 유무에 상관없이 접수 시 포함되지 않습니다. 다만, 장기연체로 대위변제가 된 경우에 포함 여부가 달라집니다.

대위변제가 되면 채권자가 변동되는데, 보증상품에 따라 채권자는 대출은행(10% 내외)과 보증기관(90% 내외)으로 나눠지거나 또는 단일 보증기관(100%)이 됩니다.

보증기관은 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등이며, 이 중 주택도시보증공사는 대위변제 되더라도 포함 불가합니다.

시중은행과 인터넷 전문은행(카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크)이 주로 한국주택금융공사를 보증기관으로 해서 채권보전조치 없이 대출이 실행됩니다. 즉 신용대출이라고 생각하시면 됩니다.

 

* 인터넷 전문은행의 전세대출은 대위변제 시  

   - 청년층 : 한국주택금융공사로 100% 대위변제

   - 일반인 : 한국주택금융공사 90%, 인터넷 전문은행 10%

 

1) 채권보전조치가 있는 전세대출 

장기연체로 대위변제 되더라도 보증기관(한국주택금융공사 90% 내외)과 대출은행(10% 내외) 채무는 모두 포함 불가합니다.

 

2) 채권보전조치가 없는 전세대출  

보증기관(한국주택금융공사 90% 내외)과 대출은행(10% 내외) 채무는 동의 시 채무조정에 포함이 되고 탕감은 거의 없습니다.

 

 * 기금계정의 전세대출

   대출은행(10% 내외) 포함불가, 보증기관(한국주택금융공사, 90% 내외)은 채권보전조치 유무에 따라 포함여부 결정

전세대출 연장 여부

 

개인회생 또는 신용회복위원회 채무조정제도 이용 시 전세대출 계약 연장 여부는?

 

1) 개인회생의 경우

일반적으로 채권보전조치가 있는 전세대출은

- 개인회생 중, 별도로 이자를 잘 납부하면 계약 연장되는 경우도 있으니 정확한 내용은 해당 은행에 문의해서 확인해야 합니다.

- 만약 개인회생 전이면, 개인회생 시 금리가 오를 수 있어서 계약 연장이 가능하다면 연장 계약 후 개인회생 신청하는 것이 좋습니다.

 

2) 신용회복위원회의 경우

- 신속채무조정, 사전채무조정(프리)은 정상 상환 중이면 연장 가능성이 높으며, 만약 연장이 안되면 접수하지 않은 다른 은행에 대출 신청하시면 좋을 거 같습니다.

- 개인워크아웃은 합의서 체결 후 1년간 한국신용정보원에 공공정보가 등록되기에 그 기간 동안은 계약 연장 및 대출이 불가할 수 있습니다.

 

3) 계약 연장 불가시

- 한국주택금융공사 특례전세자금보증대출

신용회복위원회 진행중인 자는 검토하여 대상이면 신청하는 게 좋을 거 같습니다.(최대 5천만원, 채권보전조치 시 6천만원)

 

신용회복위원회 진행 중 전세자금대출을 받을 수 있나요?

 

- 대부업 대출

개인회생 및 신용회복위원회 채무조정 중에도 대출 가능할 수는 있으나 고금리로 인해 부담이 될 수 있어 대출을 신중히 검토해야 합니다.

 

결론

이상으로 전세대출 보유 시, 개인회생과 개인워크아웃 처리 방법에 대해 자세히 알아봤습니다.

은행에서 취급하는 전세대출은 채권보전조치가 없는 상품이 많습니다.

따라서 개인회생과 개인워크아웃에 포함되어 진행됩니다. 다만 개인워크아웃은 장기연체를 해서 대위변제가 된 이후 가능하며, 보증기관(90%내외)의 채무 탕감은 거의 되지 않습니다. 

* 내가 받은 전세대출의 채권보전조치 유무는 해당 은행에 문의하여 확인

 

개인회생은 연체 상관없이 바로 접수 가능하고, 소득과 재산에 따라 탕감여부가 결정됩니다.

특히 채무금액, 월 소득, 부양가족, 재산 등이 채무자 마다 다르기에 전세대출이 개인회생채권에 포함되는 게 좋은 지는 개인상황 등에 따라 다릅니다.

채무자 입장에서는 전세대출에 채권보전조치가 없다면 개인회생을 진행 하는 것이 좋다고 생각합니다.

물론 청산가치가 올라가서 월 변제금이 많지만, 회생종료 시 면책효과로 전세대출 채무탕감까지 기대할 수 있고, 전세계약 만료 시 임대인에게서 임차인의 보증금 전액을 돌려받을 수 있기 때문입니다.

 

오늘의 결론,

개인회생을 할 경우 전세대출이 있다면 채권보전조치 유무를 꼭 확인하자!! 

 

 

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개인회생은 원금 전액 변제 또는 원금 탕감 변제로 진행됩니다. 이자까지 포함해서 갚는 경우는 드뭅니다.

즉 많이 갚아도 원금 전액이고 대부분이 원금 탕감받기에 과다 채무자들이 개인회생을 많이 검토하는 이유입니다.

 

그리고 개인회생을 진행 할 경우, 변호사(법무사)가 직접 진행하는 곳을 선임해야 안전합니다.

법률사무소를 잘못 선택하면 돈낭비, 시간낭비는 물론 소통 단절로 마음 고생을 심하게 겪게 됩니다. 채무로 어려움을 겪고 있는 분들을 대상으로 힘들게 하는 일부 법률사무소가 있어서 주의해야 합니다.

 

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끝인사

• 이상으로 전세대출 보유 시 개인회생, 개인워크아웃 처리방법 내용을 마치겠습니다.
• 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 
• 오늘 내용이 유익했다면 구독과 ♡좋아요, 댓글 부탁드립니다. 
• 다음에도 알찬 내용으로 뵙겠습니다. 그럼 남은 시간 편안하게 보내세요.
• Let's be happy. Don't get sick

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